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Economía | 17/12/2012
Alquileres regulados
Ley de Arrendamientos somete a regulación todas las viviendas sin excepción, cuyo valor se obtiene al aplicar los factores del artículo 73
IRMA LOVERA DE SOLA / Mª EMILIA PEREIRA COLLS
Alquiler
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La Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda somete a regulación los cánones de alquiler de todas las viviendas, sin excepción. Entre las atribuciones legales conferidas a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi), está fijar el canon de arrendamiento, para lo cual la ley y su reglamento fijan los factores y fórmulas de cálculo que deben considerarse para darles valor, así como los porcentajes de rentabilidad anual aplicables, cuyo resultado, dividido en doce porciones, serán las mensualidades a pagar.

El valor del inmueble se logra al aplicar los factores del artículo 73 de la Ley: valor de reposición, dimensiones, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica, estando estos tres últimos determinados en el reglamento. El valor de reposición (VR) es definido en la ley como "aquel determinado por el valor de construcción en la actualidad", es decir, cuánto costaría construir ese mismo inmueble hoy.

La ley confirió a la Sunavi facultades para la fijación de los cánones de arrendamiento de las viviendas, pero delegó el establecimiento del VR al Ministerio de Vivienda y Hábitat, cuando debe entenderse que la Sunavi tiene suficientes atribuciones y capacidad técnica para elaborar anualmente esa tabla de valores.

En conclusión, el organismo que ostenta 17 atribuciones (Art. 20) carece de la facultad fundamental para cumplir su principal cometido, como es establecer el VR de los nueve tipos de construcción, que ya estaban definidos en el artículo 20 del reglamento, por lo cual, al ministerio solamente le correspondía poner valor a cada tipo de construcción, es decir, los precios por metro cuadrado, y en vez de hacerlo, dictó la Resolución 203 que contiene una nueva tabla que sustituye a la que está en el reglamento.

El VR no se obtiene de manera directa sino que se deduce de una matriz de inspección en sitio que contempla 256 ítems, a cada uno de los cuales les corresponde entre 0 y 8 puntos, que una vez sumados determinan el puntaje total, con el cual, de acuerdo con el sistema constructivo y el número de pisos, se consulta la tabla que corresponda según sea vivienda multifamiliar o unifamiliar, para llegar al VR determinado para cada resultado posible. Conocido éste, basta con introducirlo en la fórmula del Reglamento, con los demás datos, y se obtendrá el valor actual del inmueble al cual se aplica el porcentaje anual de renta que corresponda.

Los valores absolutos que registra la tabla, desde 3.380 Bs/m2 hasta 8.430 Bs/m2 para vivienda multifamiliar y 1.860 Bs/m2 hasta 7.050 Bs/m2 para vivienda unifamiliar, se sitúan alrededor del 10% y 25%, respectivamente. Un costo que está por debajo de los costos de reposición de mercado registrados por Cinpronet al tercer trimestre de 2012. Resulta preocupante la discrecionalidad implícita en la tabla matriz que determina el puntaje correspondiente, cuyo llenado, según las reiteradas y terminantes declaraciones de la Superintendente de Viviendas, estará a cargo de "inspectores-express" ad honorem, reclutados por la Sunavi dentro de consejos comunales y otros colectivos.

Instancias que tendrán la responsabilidad de definir aspectos como tipo de infraestructura (normalmente no a la vista por estar bajo tierra); superestructura (cubierta por frisos y pintura, no siempre detectable a simple vista), paredes igualmente cubiertas, salvo en unidades informales no frisadas, material y calidad de los pisos, ventanas y puertas, además de otras decisiones que involucran conocimiento especializado de profesionales de la construcción o de personas capacitadas y entrenadas debidamente supervisadas por expertos en la materia.

Más allá de los valores de reposición y de la debida instrumentación del proceso de inspección, que garantice la imparcialidad e idoneidad del personal de campo y la necesaria participación de los propietarios o arrendadores, convidados de piedra en todo el proceso tal como está concebido, los primeros resultados obtenidos de múltiples ejercicios hechos a través de las fórmulas para el cálculo de los valores de construcción y la consecuente renta, destaca la penalización impuesta a esos valores ya degradados por la aplicación de los factores de Vulnerabilidad Sísmica (VS) y Variación Geográfica (VG), que se incluyeron una semana antes de publicar la ley, sin sustento técnico alguno.

Las rentas resultantes, como en el caso de apartamentos correspondientes a edificaciones sencillas con edades entre 30 y 40 años, que conforman la mayor parte de los inmuebles alquilados, se sitúan por debajo de los gastos de condominio que deben afrontar los arrendadores en propiedad horizontal, y en el caso de edificios pertenecientes a un solo arrendador, además del "castigo" de una rentabilidad del 3% anual, todos los gastos de servicios y mantenimiento de la edificación corren a su cargo, pudiendo ser éstos mayores que la renta devengada.

 
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